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CÓMO OBTENER UN PRÉSTAMO PARA COMPRAR UN TERRENO Y CONSTRUIR EN EL.

Actualizado: 7 nov

Por: Ing. Iván Sotomayor Tapia.

¿Has buscado casas y casas y no encuentras una que cumpla con todo lo que deseas?


Tal vez la opción para ti, podría ser construirla. Y si aún no tienes un terreno, éste préstamo te puede interesar.

Existe un crédito especial, en donde el banco te puede prestar la mitad de lo que vale el terreno, y también hasta el 100% del valor de la construcción


Existen profesionales en la industria de la construcción que te pueden ayudar en TODO este proceso, y encargarse de prácticamente todo, acompañándote y orientándote hasta conseguirlo, sin embargo, en éste artículo me gustaría explicarte cómo funciona y los pasos a seguir para obtener éste crédito.


EL TERRENO

Si ya le echaste el ojo a algún terreno en especial, o apenas vas a empezar a buscar opciones, y quisieras obtener un crédito, tienes que tomar en cuenta algunas consideraciones:

  • Tiene que ser una propiedad. No puede ser ejido, ni un lote en preventa, ya debe de contar con una escritura pública, inscrita por supuesto, en el registro público de la propiedad (esto lo puedes preguntar y pedir a la persona que te esté ofreciendo el terreno, si todo está en orden, normalmente no deberían de ponerte peros, para mostrarte esta información)

  • El terreno tiene que tener un uso de suelo habitacional, si está por ejemplo en una zona industrial, o en un lugar que no se ha consolidado como zona habitacional, probablemente el banco no lo apruebe

  • El terreno debe de contar con servicios, o al menos que la calle donde se encuentre tenga la infraestructura para darle servicios de agua, luz, alcantarillado, como mínimo.

LA NEGOCIACIÓN DEL TERRENO

Una vez que hayas encontrado un terreno (Aquí te recomiendo que un agente inmobiliario te asesore y acompañe), puedes hacer una oferta al vendedor, podrías negociar dar un monto determinado (podrían ser entre 25 y 50 mil pesos) como apartado, de preferencia mediante un contrato en notaría, para darle seriedad a tu propuesta, y en dicho contrato especificar que el vendedor se compromete a dar las facilidades para realizar los trámites de licencias de construcción, éste punto es muy importante, pues es un requisito que el banco solicita para poder otorgar el crédito. El vendedor debe saber que tú serás quien correrá con todos los gastos de los trámites para obtener la licencia de construcción.


¿CUANTO ME VA A PRESTAR EL BANCO?

El banco puede prestar la mitad de lo que vale el terreno y hasta el 100% de lo que costará la construcción. Y esta cantidad estará limitada, tanto al valor de la propiedad construida, como a tu capacidad de pago. Por ejemplo, si un terreno cuesta 1 millón de pesos, y la construcción saldrá en un millón quinientos mil pesos, el banco te puede prestar 2 millones de pesos. Con una tasa de interés del 8% a 20 años, aproximadamente tus pagos mensuales serían de alrededor de $19 ́000 pesos. Con esta cantidad, la persona que solicita el crédito debería ganar aproximadamente entre 40 mil y 57 mil pesos, dependiendo a lo que se dedique. Los bancos prefieren prestar a empleados formales de empresas establecidas, que a empresarios o dueños de negocio independientes, y por esta razón les piden comprobar menos ingresos a los empleados y más ingresos a los independientes. La buena noticia en éste punto, es que, en algunos bancos, los ingresos a comprobar, se pueden juntar con su pareja, cónyuge, familiar o amigo. Para poder alcanzar la cantidad de ingreso requerida.


¿DÓNDE PUEDO REALIZAR ESTE TRÁMITE?


Yo les doy a mis clientes dos opciones:

1) En la sucursal bancaria, con el ejecutivo de créditos hipotecarios, quién te podrá orientar sobre éste tipo de créditos, y te podría ayudar a hacer un simulador, de cuánto pagarías mensualmente (tabla de amortizaciones), así como también darte los requisitos, que su banco solicita, y las tasas de interés que maneja.


2) A través de un BROKER, los brokers son agentes certificados que trabajan con distintos bancos (los bancos les pagan comisiones para llevarles clientes), pero no están casados con alguno en particular, y pueden ayudarte a buscar mejores condiciones, mejor tasa de interés, mejor plazo. Con un buen BROKER de tu lado, tendrás la sartén por el mango, incluso sin tener que pisar una sucursal bancaria, todo por teléfono y correo electrónico.


En ambos casos puedes encontrar ejecutivos o brokers muy profesionales, con ganas genuinas de ayudarte a encontrar lo que más te convenga.


Una vez que elijas el banco, ingresarás una solicitud de crédito, es un formulario que tienes que llenar, en donde indicarás datos, tales como ingresos, lugar de trabajo, referencias bancarias, autorización para consultar buró de crédito, así como información del terreno, precio y el valor estimado de la construcción que quisieras realizar. Con esta información el banco determinará si eres candidato al préstamo, y de ser así, te dará una carta de crédito pre autorizado, con una vigencia (de alrededor de tres meses).


EL PROYECTO ARQUITECTÓNICO


Es recomendable iniciar la etapa de tu proyecto arquitectónico, sólo cuando hayas validado con el banco al menos la pre autorización de tu crédito, y con el vendedor del terreno, que se cumplan todos los requisitos, y que esté dispuesto a acceder a tramitar la licencia de obra.

Ahora sí, podrás iniciar con tu proyecto arquitectónico. Y aquí, lo más recomendable, es que te apoye un despacho, un arquitecto, o un ingeniero con experiencia tanto en la elaboración de proyectos como en construcción (Recuerda que no puedes perder mucho tiempo, pues la autorización de tu crédito tiene una vigencia de 3 meses), ya que esto agilizará:

  • Que el proyecto no sólo te guste, sino que sea funcional y aterrizado a tu presupuesto, sin duda un despacho que haga diseño y construcción, sería la mejor opción

  • Que todos los planos cumplan con los lineamientos del banco y del municipio a donde se tramitará la licencia de obra

  • Que te puedan elaborar tu presupuesto de obra, y el calendario de ejecución del mismo.

  • Que el mismo despacho ayude a enviar la información al banco, y gestionar los permisos ante fraccionamientos, municipios y otras autoridades.


ENTREGA DE DOCUMENTOS

Con tu crédito pre autorizado, te darán un listado de documentos que se deberán entregar, tales como escrituras del terreno, identificaciones, CURP, entre otros datos del vendedor, así como el proyecto arquitectónico completo, las licencias y permisos de construcción, el presupuesto de obra, el calendario de obra, entre otros.


Una vez cumpliendo con todos los requisitos, y habiendo sido estos, validados por el banco, éste determinará la notaría pública en donde se realiza el trámite de escrituración.


Se citará al vendedor, al comprador y al banco, para firmar la escritura, y el banco, le pagará al vendedor la mitad del terreno, tú pagarás la otra mitad, y te dará a ti, la primera ministración para iniciar con la construcción.


LA CONSTRUCCIÓN

Es muy importante que la construcción la realices con un profesional, honesto, con experiencia de preferencia en la administración de obras de éste tipo, pues durante el transcurso de la obra, se deberá respetar el proyecto, y los alcances del presupuesto que se ingresó en el banco, así cómo los tiempos del calendario de obra ingresado. Se deberán estar enviando reportes de avance de obra, para que el banco vaya suministrando el dinero, según el avance, así hasta concluir la obra. La cual no puede quedar inconclusa, ni se puede modificar.

Si el proceso de construcción es ordenado y bien administrado, sin duda todo saldrá muy bien, y en unos meses estarás disfrutando de la casa de tus sueños.


CONCLUSIÓN

Si realmente deseas empezar a disfrutar de esa casa, si no has encontrado por más que buscas, una casa que cuente con todo lo que deseas, quizás la construcción de algo personalizado, sea tu mejor opción. Y éste crédito te puede ayudar a construir para TI y para TU FAMILIA, éste hogar que será tu patrimonio, y donde vivirás momentos muy felices.


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